État d’amiante : deux exemples issus de la jurisprudence riches d’enseignements

L’amiante est un polluant du bâtiment qui doit impérativement être recherché avant la vente d’un bien pouvant le contenir, et précisément ceux dont le permis de construire a été instruit avant le 1er juillet 1997. Cette recherche se traduit par la mise en oeuvre d’un état d’amiante, à savoir un diagnostic immobilier qui suit une méthodologie et des modalités de réalisation réglementées, comprenant notamment un périmètre de repérage précis. En pratique, les limites de ce périmètre sont susceptibles de varier et de ce fait, si elles sont incomprises ou mal maitrisées, peuvent donner lieu à des litiges, comme le démontrent deux exemples d’affaires judiciaires qui se sont tenues devant la Cour de cassation courant décembre 2023.

Respect des limites de l’état d’amiante : la Cour de cassation donne raison au diagnostiqueur

Dans cette première affaire, l’opérateur du diagnostic amiante d’une maison vendue en 2017 avait strictement respecté le périmètre de repérage requis pour l’état d’amiante. Il s’en était donc tenu à la recherche de matériaux et produits amiantés des listes A et B du Code de la santé publique, et ce, exclusivement présents dans le bâtiment. Il n’avait d’ailleurs rien trouvé. Or, après l’achat, à l’occasion de travaux extérieurs, le propriétaire a trouvé de l’amiante sous une jardinière et une terrasse, au sein de canalisations enterrées. Il a aussitôt décidé de poursuivre l’auteur de l’état d’amiante pour diagnostic erroné et dans le but de lui faire supporter le coût du désamiantage. Toutefois, comme l’a confirmé la Cour de cassation, le diagnostiqueur ne peut être considéré comme responsable si de l’amiante est découvert hors du périmètre de repérage, qui plus est, s’il s’agit d’amiante uniquement accessible par destruction. Le rejet en pourvoi des demandes du propriétaire dans cette affaire souligne l’importance pour les acquéreurs de bien comprendre les limites d’investigation de la mission état d’amiante avant de se lancer dans des poursuites judiciaires coûteuses.

Dépassement des limites de l’état d’amiante : une initiative à risque pour le diagnostiqueur

La seconde affaire exhorte les diagnostiqueurs immobiliers réalisant des états d’amiante à être prudents, s’ils décident de sortir du périmètre de leur mission. En effet, en dépassant les limites du périmètre de repérage défini par la réglementation en vigueur, l’opérateur d’un diagnostic amiante avant-vente a été condamné par la cour d’appel pour avoir transmis un état d’amiante incomplet, donc erroné, et son pourvoi a été rejeté par la Cour de cassation. Il devra donc financer le désamiantage de la toiture d’une maison. Dans les faits, le diagnostiqueur avait repéré de l’amiante hors du périmètre de sa mission, dans les ardoises composites de la toiture d’un bâtiment annexe à l’habitation principale, sans poursuivre son investigation dans cette dernière. La couverture de la maison était pourtant semblable à celle de l’annexe et, comme l’ont démontré après coup des travaux et une expertise judiciaire, elle comportait effectivement de l’amiante. Cet exemple confirme l’importance pour tout opérateur d’état d’amiante de faire preuve de cohérence et de transparence, s’il décide de sortir du périmètre de repérage de sa mission, afin de se préserver de litiges lourds de conséquences du point de vue financier.