Vente et état des risques : La nécessité d’être vigilant à chaque étape de votre projet

Date de publication : 31/12/2024

La vente d’un bien immobilier engage la responsabilité du porteur de projet, ce qui signifie que chaque document que le vendeur fournit au futur acquéreur doit faire preuve d’exemplarité. Parmi les diagnostics immobiliers obligatoires, l’état des risques n’échappe pas à la règle en matière d’obligation d’exhaustivité et de justesse. Dans le cadre d’une vente, il s’agit d’un formulaire qui protège les intérêts de l’acquéreur, mais aussi du vendeur, et son impact dépasse largement sa dimension documentaire. De ce fait, une affaire portée devant la cour d’appel s’est achevée par la résolution d’une vente en raison de la fourniture d’un état des risques incomplet lors de la signature de l’acte définitif.

État des risques : L’obligation de mentionner l’intégralité des risques lors de chaque remise

Un exemple récent de la jurisprudence a confirmé une obligation essentielle : un état des risques incomplet peut entrainer l’annulation pure et simple d’une vente. Un état des risques est considéré incomplet dès lors qu’à l’instant T de sa transmission, il ne fait pas figurer toutes les informations requises, alors même qu’il est encore valide. Dans une affaire récente, l’état des risques fourni lors de la signature de l’acte de vente était identique à celui fourni lors de la promesse de vente. Pourtant, le dernier document remis aurait dû mentionner l’existence d’un nouvel arrêté de catastrophe naturelle relatif à une sécheresse qui avait entrainé un phénomène de retrait-gonflement des argiles. Résultat : la cour d’appel a confirmé la condamnation de première instance pour défaut de mise à jour de l’état des risques, soit la résolution de la vente concernée. Cette dernière a donné lieu à une restitution du prix de la vente, ainsi qu’à l’application d’importantes sanctions financières pour couvrir les frais notariés et les coûts de travaux de remise en état.

L’état des risques : un document de prévention sur les risques en constante évolution

Lors d’une transaction immobilière, l’état des risques est un outil de connaissance des risques présents dans l’environnement d’un bien. Ces risques peuvent toutefois évoluer après son établissement, d’où l’importance de s’assurer de sa conformité à chaque étape d’une transaction. Chaque modification réglementaire doit être immédiatement et exhaustivement consignée dans l’état des risques. Il ne faut pas oublier que les phénomènes mentionnés dans l’état des risques, s’ils se produisent, peuvent mettre en danger la vie des personnes et créer des désordres structurels qui compromettent la valeur du bien et sa conservation. En effet, l’état des risques mentionne les risques de retrait-gonflement des argiles, d’inondation, de recul du trait de côte, technologiques ou miniers, de sols pollués, de sismicité, de présence de gaz radon à des taux élevés, etc.

Qui plus est, avec les changements climatiques, de nouvelles obligations apparaissent. À titre d’exemple, à compter du 1er janvier 2025, les vendeurs et les bailleurs devront indiquer l’information relative à une obligation légale de débroussaillement (OLD). Cette donnée est requise pour la vente ou la location de tout bien situé dans une zone déclarée à risque incendie.

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